Vázquez y otro v. Consejo de Titulares y Junta de Directores del Condominio Los Corales y otros
Supreme Court of Puerto Rico
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rolando Vázquez y/o Héctor L.
Torres
Recurridos
v.
Consejo de Titulares y Junta de
Directores del Condominio Los
Corales, Raymond Torres Negrón,
Agente Administrador
Recurridos
Certiorari
Departamento de Asuntos del
Consumidor 2025 TSPR 56
Peticionario 215 DPR ___
__________________________
Rolando Vázquez y/o Héctor L.
Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y Junta de
Directores del Condominio Los
Corales, Raymond Torres Negrón,
Agente Administrador
Recurridos
Número del Caso: CC-2024-0331
cons. con CC-2024-0335
Fecha: 21 de mayo de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel VIII
CC-2024-0331
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcda. Mónica Figueroa Ramos
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 2
Representantes legales de los recurridos:
Lcdo. José David Hernández Dávila
Lcda. Liza Marie Rivera Figueroa
Lcdo. José R. Reyes Hernández
Representante legal del Amicus Curiae:
Lcda. Marimar Pérez Riera
CC-2024-0335
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcdo. José David Hernández Dávila
Lcda. Liza Marie Rivera Figueroa
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. José R. Reyes Hernández
Representante legal del Amicus Curiae:
Lcda. Marimar Pérez Riera
Materia: Propiedad Horizontal y Derecho Administrativo – Figura
del Agente Administrador de un condominio; deferencia que los foros
judiciales le deben otorgar a las conclusiones de derecho provistas
por las agencias administrativas.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso
de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal
Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio
público a la comunidad.
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rolando Vázquez y/o
Héctor L. Torres
Recurridos
v.
Consejo de Titulares y
Junta de Directores del
Condominio Los Corales,
Raymond Torres Negrón,
Agente Administrador
Recurridos
Departamento de Asuntos del CC-2024-331
Consumidor
cons. con Certiorari
Peticionario
__________________________ CC-2024-335
Rolando Vázquez y/o
Héctor L. Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y
Junta de Directores del
Condominio Los Corales,
Raymond Torres Negrón,
Agente Administrador
Recurridos
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor
Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2025.
En Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, 185 DPR 946
(2012), este Tribunal determinó que el Agente Administrador
de un condominio es un mandatario del Consejo de Titulares y
la Junta de Directores. En el caso que hoy nos ocupa, el
Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) optó por
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 2
apartarse de nuestro razonamiento y concluyó que las
disposiciones de la Ley de Condominios, infra, que aplican a
la contratación de un Agente Administrador son las referentes
a un contratista. No le asiste la razón.
En vista de este abuso de discreción por parte del
DACo, nos vemos precisados a revisitar la deferencia que,
según la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, infra,
los foros judiciales le deben otorgar a las conclusiones de
derecho provistas por las agencias administrativas. Veamos.
I
El 15 de agosto de 2022, los señores Rolando Vázquez y
Héctor L. Torres (Recurrentes) acudieron ante el DACo para
presentar una querella en contra del Consejo de Titulares y
la Junta de Directores del Condominio Los Corales
(Recurridos). Allí, solicitaron la declaración de nulidad de
la asamblea ordinaria en la que se seleccionó al señor Raymond
Torres como Agente Administrador del Condominio Los Corales.
Fundamentaron su petición en un alegado incumplimiento al
Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, por parte de la Junta
de Directores. En específico, estos adujeron que, en vista de
que el señor Raymond Torres figura a su vez como titular del
Condominio Los Corales, era imprescindible que, previo a
seleccionarlo como Agente Administrador, se evaluaran no
menos de tres cotizaciones.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 3
En una querella aparte,1 el DACo anuló la asamblea en
la que se seleccionó al señor Raymond Torres como Agente
Administrador del Condominio Los Corales y ordenó a los
Recurrentes a celebrar una nueva asamblea en la cual se debían
tomar en consideración los mismos asuntos. El DACo aclaró que
la asamblea no podía tratarse como una mera ratificación de
los acuerdos originales, sino que la votación se debía llevar
a cabo nuevamente.
Los Recurridos celebraron una nueva asamblea. Sin
embargo, contrario a lo ordenado por el DACo, como último
punto se atendió la ratificación del Agente Administrador.
Así, pues, se confirmó la selección del señor Raymond Torres
como Agente Administrador del Condominio Los Corales sin la
presentación de propuestas o cotizaciones para la
consideración de otros administradores.
Luego de una serie de trámites procesales ante el DACo,
la agencia emitió una Resolución en la que concluyó que los
servicios del Agente Administrador equivalen a los de un
contratista y no un mandatario; razón por la cual, se debía
realizar un contrato de servicios profesionales. De igual
manera, determinó que los requisitos establecidos en el
Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, aplican a la
selección del Agente Administrador, cuando concurren los
requisitos establecidos en dicho artículo. Por último, la
agencia determinó que en este caso, en vista de que se trata
1 Angela Rene Rowell v. Junta de Directores del Condominio Los Corales.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 4
de un titular del condominio, previo a seleccionarlo como
Agente Administrador, se debían presentar propuestas
adicionales.
Como consecuencia de lo anterior, el DACo ordenó la
convocación y celebración de una asamblea extraordinaria del
Consejo de Titulares para presentar, por lo menos, dos
propuestas adicionales para seleccionar el Agente
Administrador del Condominio Los Corales.
En desacuerdo, los Recurridos presentaron una Moción
de Reconsideración en la cual solicitaron que se dejara sin
efecto la Resolución del DACo y, en su lugar, se desestimara
la Querella. Fundamentaron su súplica en que, tal y como
resolvió el Tribunal Supremo en Colón Ortiz v. Asoc. Cond.
B.T. I, supra, el Agente Administrador de un condominio es un
mandatario y no un contratista. En virtud de ello, no es de
aplicación el Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, y no
procede la solicitud de propuestas adicionales. Sin embargo,
el DACo no acogió la moción, por lo que se consideró rechazada
de plano.
Aun insatisfechos, los Recurridos acudieron ante el
Tribunal de Apelaciones. Allí, señalaron que erró el DACo al
ordenar una asamblea extraordinaria para considerar tres
cotizaciones para la selección del Agente Administrador.
Fundamentaron su recurso de revisión judicial en el acto de
fíat administrativo por parte de la agencia al basar su
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 5
Resolución en el supuesto carácter de contratista del Agente
Administrador (contrario a lo resuelto por este Tribunal).
Persuadidos por la claridad de la jurisprudencia, el
Tribunal de Apelaciones revocó el dictamen del DACo.
Fundamentó su Sentencia en el indubitado hecho de que es norma
resuelta en nuestro ordenamiento jurídico que el Agente
Administrador en el régimen de propiedad horizontal es
considerado un mandatario y no un contratista.
En vista de lo anterior, el foro apelativo intermedio
añadió que, contrario a lo razonado por la agencia, el
Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, no aplica en la
contratación del Agente Administrador. Pues, dicho artículo
opera únicamente en aquellos casos donde la Junta de
Directores del condominio interesa contratar con algún
proveedor de servicios.
Por último, el Tribunal de Apelaciones señaló que la
Ley de Condominios, infra, regula la selección del Agente
Administrador vía el Artículo 49 al disponer que el
administrador será elegido por el voto afirmativo de la
mayoría de los miembros del Consejo de Titulares.
Inconformes con la determinación del Tribunal de
Apelaciones, tanto los señores Rolando Vázquez y Héctor L.
Torres, como el DACo acudieron ante nos por virtud de recursos
separados. Ambos plantearon que erró el foro apelativo
intermedio al concluir que el Agente Administrador debe ser
considerado mandatario y no contratista. En específico, los
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 6
Recurrentes adujeron que dicho foro no interpretó “de manera
integral la Exposición de Motivos, el Artículo 49(a)(2) y el
Artículo 58 de la Ley 129-2020”.2
Por su parte, el DACo le imputó al Tribunal de
Apelaciones la comisión de los siguientes errores:
(1) revocar la Resolución del DACo en asuntos
correspondientes a su jurisdicción primaria exclusiva de la
Ley de Condominios sobre cómo interpretar la contratación del
Agente Administrador cuando este es parte de la comunidad de
titulares del condominio; (2) revocar la Resolución de DACo
sustituyéndolo con su criterio y restando deferencia al
expertise delegado y conocimiento especializado y pericia
bajo la Ley de Condominios; y (3) no reconsiderar su Sentencia
para tomar en cuenta el rol de formulación de política pública
de la agencia bajo la Ley de Condominios, y su intención
legislativa de establecer protecciones para evitar conflictos
de interés cuando el Agente Administrador es simultáneamente
un titular del condominio o parte de la comunidad de
titulares.3
Expedimos el auto de certiorari en el CC-2024-0331 y
lo consolidamos con el CC-2024-0335. Evaluados ambos
expedientes, procedemos a resolver.
2 Apéndice del Certiorari de los señores Rolando Vázquez y Héctor L.
Torres, pág. 8.
3 Apéndice del Certiorari del DACo, pág. 7.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 7
II
Hoy debemos atender dos asuntos que van a la médula de
la controversia. El primero es reiterar una norma que fue
resuelta por este Tribunal hace apenas 13 años, pero que una
agencia optó por obviar en su totalidad. Precisamente
motivados por ese abuso de discreción, nuestra segunda
encomienda será revisitar el trato que los tribunales han de
concederle a las determinaciones de derecho de las agencias
administrativas. Esto, en el marco jurídico provisto por la
Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de
Puerto Rico (LPAU), Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec. 9675, y de
lo resuelto recientemente por el Tribunal Supremo de los
Estados Unidos en Loper Bright Enterprises v. Raimondo, ___
U.S. ____, 144 S.Ct. 2244,219 L.Ed.2d 832
(2024).
A. Ley de Condominios
La Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921 et seq., mejor
conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley de
Condominios), según enmendada, se aprobó con el propósito
principal de establecer un régimen jurídico que facilite la
vida en convivencia y propicie la disponibilidad de viviendas
en un área restringida de terreno.4 En miras a la consecución
de este propósito, la Ley de Condominios, supra, contempla la
convergencia de los siguientes actores en el manejo del
Régimen de Propiedad Horizontal. Estos son: 1) el Consejo de
4 Exposición de motivos de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921 et
seq., mejor conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley de
Condominios), según enmendada.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 8
Titulares; 2) la Junta de Directores; y 3) el Agente
Administrador.
El Consejo de Titulares es “la autoridad suprema sobre
la administración del inmueble sometido al Régimen de
Propiedad Horizontal”.5 La Ley de Condominios, supra, lo
define como el “órgano rector y deliberativo del condominio,
con personalidad jurídica y constituido por todos los
titulares”.6 Así, pues, este Consejo no es más que el conjunto
de los titulares del condominio y su finalidad consiste en
propender al mejor funcionamiento del sistema de propiedad
horizontal, a la vez que proteger los intereses de todos sus
miembros.7
Por otra parte, el Consejo de Titulares delega la
administración del condominio a la Junta de Directores y la
Ley de Condominios, supra, los define como un “Director o
grupo de Directores electos por el Consejo de Titulares”.8
Por último, el Agente Administrador (figura principal en la
controversia que nos ocupa) se define en la Ley de
Condominios, supra, como la “Persona designada por el Consejo
de Titulares para administrar la operación diaria del
5 Exposición de motivos de la Ley de Condominios, supra.
6 Art. 3, Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1921b.
7 Bravman, González v. Consejo Titulares, 183 DPR 827 (2011).
8 Íd.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 9
condominio, bajo la supervisión del Director o la Junta de
Directores”.9
Ya con una mejor idea en relación con el propósito de
la Ley de Condominios, supra, y los personajes principales
que aseguran su cabal funcionamiento, veamos ahora las
particularidades del proceso de selección del Agente
Administrador.
La Exposición de Motivos de la Ley de Condominios,
supra, presenta como un elemento innovador una serie de reglas
básicas que cobijan la figura del Agente Administrador. Entre
estas se encuentra el requisito de que el administrador
adquiera diversas pólizas. Por ejemplo, de seguro de
responsabilidad pública, sobre riesgos por deshonestidad o
constitutivos de delito o fraude, de responsabilidad
profesional a favor del Consejo de Titulares y una póliza
vigente de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado.
Asimismo, debe presentar un Certificado Negativo de
Antecedentes Penales.
Ahora bien, la inclusión que nos atañe son las
protecciones que provee la Ley de Condominios, supra, para
evitar posibles conflictos de interés cuando el Agente
Administrador es simultáneamente un titular del condominio.10
Así, pues, dejaremos a un lado la multiplicidad de exigencias
que se imponen al Agente Administrador y nos enfocaremos en
9 Art. 3, Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1921b.
10 Exposición de motivos de la Ley de Condominios, supra.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 10
la “protección para evitar posibles conflictos de interés
cuando el Agente Administrador es simultáneamente un titular
del condominio”.11
El Artículo 49 de la Ley de Condominios, supra, dispone
lo siguiente en relación con la contratación de un Agente
Administrador que a su vez figura como titular del condominio:
“En caso de un Agente Administrador que sea a su vez un
titular del condominio que administraría, no podrá mantener
deudas de cuotas de mantenimiento, derramas, y/o primas de
pólizas matrices del condominio y durante su vigencia”.12
Según el precitado artículo, vemos que las protecciones
que añade la Ley de Condominios, supra, para evitar “posibles
conflictos de interés” son tres en total. Entiéndase que el
Agente Administrador que simultáneamente es titular no puede
contar con tres tipos de deudas: 1) cuotas de mantenimiento;
2) derramas; y 3) primas de pólizas matrices del condominio.
Expuestos los elementos dirigidos a evitar los
conflictos de interés en la selección del Agente
Administrador, pasemos a repasar el proceso de contratación
de este según lo dispuesto en la Ley de Condominios, supra.
11 Véase la Exposición de Motivos de la Ley de Condominios, supra.
12 Art. 49 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1922u.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 11
i. Contratación del Agente Administrador en el Régimen de
Propiedad Horizontal
La Ley de Condominios, supra, dispone que será deber
del Consejo de Titulares elegir por el voto afirmativo de la
mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes
cargos: “1) Junta de Directores […] 2) Escoger al Agente
Administrador, quien podrá ser una persona natural o
jurídica, quien podrá o no pertenecer a la comunidad de
titulares, y en quien el Consejo de Titulares, el Director o
la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes
que les permita delegar el reglamento”.13
No obstante lo anterior, los Recurrentes y el DACo
sostienen que el artículo que aborda la contratación de un
Agente Administrador que a su vez es titular, es el Artículo
58 de la Ley de Condominios, supra. Sin embargo, nos parece
errada su apreciación.
El Artículo 58 de la Ley de Condominios, supra, se
titula “Contratos con Suplidores de Materiales y Proveedores
de Servicio por parte de la Junta de Directores”. En vista de
su importancia para la controversia, lo incluimos en términos
literales. Reza lo siguiente:
La Junta de Directores no podrá aprobar contratos
para obras, servicios, suministro de materiales y
cualquier otro, que conlleven el desembolso de
fondos comunes recaudados a través de cuotas de
mantenimiento y derrama, que excedan el período
del presupuesto operacional bajo su manejo y
administración mientras se desempeñan como
directores, salvo que contengan una resolución de
13 Art. 49 de la Ley de Condominios, supra, 31 LPRA sec. 1922u.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 12
revocación unilateral y sin expresión de causa, a
favor de la Junta y/o el Consejo de Titulares, o
que el Consejo de Titulares apruebe dicho contrato
en una asamblea con el voto de la mayoría,
exceptuando de esta disposición los elementos
mecánicos esenciales al funcionamiento de los
condominios, tales como elevadores, generadores
de energía, bombas de agua, sistemas de supresión
de fuegos y alarmas contra incendios. De igual
forma, se darán por nulas o no puestas, las
cláusulas de renovación automática incluidas en
todo contrato suscrito donde el Consejo de
Titulares sea parte, salvo que el Contrato con la
cláusula de renovación automática sea aprobado por
el Consejo de Titulares en asamblea.
La Junta de Directores tendrá que tomar las
salvaguardas necesarias para asegurarse que las
compañías o personas que contratan cumplan con
todos los requisitos de ley aplicables como leyes
laborales, tanto estatales como federales
incluyendo, pero sin limitarse al cumplimiento del
pago del salario mínimo, pago del Seguro Social
Federal, cubiertas de seguros patronales y otros
requisitos análogos.
Sólo se podrán contratar servicios profesionales
ofrecidos por personas que sean titulares del
condominio, miembros de la Junta de Directores, o
personas relacionadas hasta el segundo grado por
consanguinidad con los miembros de la Junta, con
titulares del condominio, o con el Agente
Administrador, si durante el periodo de evaluación
previo a la contratación se solicitaron y
evaluaron al menos tres (3) cotizaciones para el
mismo servicio. Dos (2) de dichas cotizaciones
deben ser solicitadas a compañías o individuos que
cumplan con las condiciones previamente
establecidas. Cuando se evidencie que por la
naturaleza del servicio o por la inexistencia de
otros potenciales licitadores no se consiguieron
las tres (3) cotizaciones necesarias, el
Secretario deberá hacer constar por escrito
mediante acta de la Junta de Directores las
gestiones realizadas a esos efectos, así como la
expresión de que no se encontraron más licitadores
para dicho servicio y la evidencia debe estar
disponible para la revisión de cualquier titular
que así lo solicite. No se podrá contratar
servicios profesionales de asesoría legal a
ninguna persona que sea titular del condominio,
miembros de la Junta de Directores, o personas
relacionadas hasta el segundo grado por
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 13
consanguinidad con los miembros de la Junta, o con
titulares del condominio.14
Con tan solo un vistazo, es evidente que, a diferencia
del Artículo 49, el Artículo 58 es silente con relación a la
figura del Agente Administrador. A diferencia del Artículo
49, el Artículo 58 de la Ley de Condominios, supra, se enfoca
en los contratos con suplidores de materiales y proveedores
de servicio por parte de la Junta de Directores. En resumidas
cuentas, abarca la contratación de servicios profesionales.15
Ahora bien, la oración de la cual estriba la
controversia y que, según los Recurrentes y el DACo, obliga
a aplicar el Artículo 58 y la presentación de cotizaciones
adicionales previo a la contratación del Agente Administrador
que a su vez es titular es el siguiente:
Sólo se podrán contratar servicios profesionales
ofrecidos por personas que sean titulares del
condominio, miembros de la Junta de Directores, o
personas relacionadas hasta el segundo grado por
consanguinidad con los miembros de la Junta, con
titulares del condominio, o con el Agente
Administrador, si durante el periodo de evaluación
previo a la contratación se solicitaron y
evaluaron al menos tres (3) cotizaciones para el
mismo servicio.16
Luego de evaluar tanto el Artículo 49, como el 58,
resta responder la siguiente interrogante, ¿Es el Agente
Administrador de un inmueble bajo el régimen de propiedad
horizontal un proveedor de servicios profesionales o un
14 Negrilla suplida. Art. 58 de la Ley de Condominios, supra, 31 LPRA
sec. 1923c.
15 Íd.
16 Íd.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 14
mandatario del Consejo de Titulares? La respuesta corta es
un mandatario y, en Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, 185
DPR 946 (2012), nos enfrentamos precisamente a esa
interrogante. Veamos.
ii. Agente Administrador: ¿Contratista o Mandatario?
Comencemos definiendo ambas figuras. El Artículo 1,381
del Código Civil de 2020, señala que a través de contrato de
servicios “el prestador se obliga a proveer, sin estar
subordinado al comitente, un servicio mediante el pago de un
precio”.17 Por otra parte, en cuanto al contrato de mandato,
el Código Civil dispone que: “por el contrato de mandato, el
mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en
interés del mandante”.18
Como adelantamos, en Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.
I, supra, este Tribunal tuvo la oportunidad de analizar
exhaustivamente los pormenores de ambas figuras. En aquella
ocasión, comenzamos con la siguiente interrogante: ¿Es el
Agente Administrador de un inmueble bajo el régimen de
propiedad horizontal un mandatario del Consejo de Titulares?
Concluimos que, cuando se trate de un Agente
Administrador de un inmueble bajo el régimen de propiedad
horizontal, no hay espacio para hablar de un contratista,
17 Art. 1,381 del Código Civil de 2020, 31 LPPRA sec. 10291.
18 Art. 1,401 del Código Civil de 2020, 31 LPPRA sec. 10361.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 15
sino que será considerado un mandatario sujeto a las
disposiciones pertinentes del Código Civil.19
A modo de repaso, nuestra determinación para descartar
que el Agente Administrador fuese considerado contratista se
basó en los siguientes fundamentos: (1) que el Agente
Administrador es elegido por el voto afirmativo de la mayoría
del Consejo de Titulares;20 (2) su obligación de rendir
cuentas al terminar sus funciones;21 (3) los elementos de
encargo y de representación, ya que al Agente Administrador
se le delegan facultades o responsabilidades que
corresponden, en primera instancia, al Consejo de Titulares
o a la Junta de Directores;22 y (4) el hecho de que la ley
dispone que el Consejo de Titulares podrá remover al Agente
Administrador de su puesto de manera unilateral y sin
necesidad de justificación,23 mientras que la Junta de
Directores podrá relevarlo de sus funciones por justa causa.24
Desde lo resuelto en Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.
I, supra, nuestro ordenamiento jurídico cuenta con un nuevo
19 Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, 185 DPR 946 (2012).
20 Véase Art. 49 de la Ley de Condominios, supra.
21Íd. Al respecto, se dispone que “el Agente Administrador saliente deberá
entregar mediante un acuse de recibo, todos los registros, documentos,
llaves y propiedades pertenecientes al Consejo de Titulares al momento de
ser requeridos por la Junta de Directores y se prohíbe la retención de
estos”.
22 Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, supra, a la pág. 974.
23 Íd.
24Véase Art. 53 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1922y. Según este
artículo, se entenderá por justa causa: (1) el desempeño negligente o
culposo de sus funciones; (2) la deshonestidad o la violación de las
normas de buena conducta establecidas en el reglamento del condominio; o
(3) el incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 16
Código Civil y con una nueva Ley de Condominios. No obstante,
nuestro razonamiento permanece inalterado. Ello, debido a que
las características del Agente Administrador imposibilitan
considerarlo como un proveedor de servicios profesionales.
Así, pues, sigue vigente lo resuelto en Colón Ortiz v. Asoc.
Cond. B.T. I, supra, y por tanto, el DACo no debió requerir
la presentación de cotizaciones adicionales.
Ahora bien, expuesto lo relacionado los Artículos 49 y
58 de la Ley de Condominios, supra, es menester un breve
repaso de los principios de hermenéutica que rigen nuestro
ordenamiento jurídico.
iii. Normas de hermenéutica legal
Los tribunales tenemos el propósito de solucionar las
controversias y de adjudicar los derechos de las partes en un
pleito. Como criterio rector, nos corresponde evaluar, en
primera instancia, el texto de la ley. Este principio parte
del hecho que, “[c]uando la ley es clara y libre de toda
ambigüedad, su texto no debe menospreciarse bajo el pretexto
de cumplir su espíritu”.25 Como corolario, cuando el
legislador se ha manifestado con un lenguaje claro e
inequívoco, el texto de la ley es la expresión por excelencia
de toda intención legislativa.26
25 Negrilla suplida. Art. 19 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 5341.
26 Spyder Media Inc. v. Mun. de San Juan, 194 DPR 547 (2016).
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 17
También es responsabilidad de los tribunales, en caso
de ser necesario, armonizar, en la medida en que sea posible,
“todas las disposiciones de la ley para lograr una
interpretación integrada, lógica y razonable de la intención
legislativa”.27 En vista de ello, “las secciones, los
párrafos, las frases y las oraciones que componen una ley no
deben ser interpretadas de forma aislada, sino que deben
analizarse en conjunto tomando en consideración todo su
contexto de manera integral”.28
Entonces, luego de examinada la Ley de Condominios y
la jurisprudencia, nos resta preguntar, ¿fue propósito del
legislador o fue del DACo determinar que el Agente
Administrador de un condominio es un contratista y no un
mandatario? Responderemos más adelante.
Ahora bien, expuesta la normativa referente a la Ley
de Condominios, supra, procede adentrarnos en las facultades
de las agencias administrativas y su relación con los
tribunales.
B. Las Agencias Administrativas y la Revisión Judicial
Este Tribunal ha reconocido ciertas pautas sobre el
poder que ostentan las agencias administrativas.29 De entrada,
es la ley “el medio o fuente legal que establece los límites
27Spyder Media Inc. v. Mun. de San Juan, supra,pág. 555. (citando a AMPR v. Srio. Educación, ELA,178 DPR 253
, 266 (2010)). 28 Negrilla suplida. Bco. Santander v. Correa García,196 DPR 452, 466
(2016). 29 Buxó Santiago v. Estado Libre Asociado de Puerto Rico,2024 TSPR 130
.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 18
del poder y de las facultades de las agencias
administrativas”.30 Así, es esta, bajo una serie de principios
inteligibles, la que le confiere autoridad a las agencias y
les delega únicamente los poderes necesarios para implementar
las leyes que administran.31 Como corolario, un organismo
administrativo no puede asumir jurisdicción sobre un asunto
a menos que esté claramente autorizado en ley para ello.32
En vista de lo anterior, nos vemos obligados a atender
varios asuntos: (1) las facultades que la Ley de Condominios,
supra, le otorga al DACo; (2) la normativa vigente de
deferencia judicial según la LPAU; y (3) lo resuelto por el
Tribunal Supremo federal en Loper Bright Enterprises v.
Raimondo, supra.
i. Jurisdicción conferida al DACo por la Ley de Condominios
La jurisdicción es el poder o la autoridad que tiene
un tribunal para considerar y decidir los casos y las
controversias ante su consideración.33 En el caso de marras,
el DACo sostiene que la Ley de Condominios, supra, le confirió
“jurisdicción primaria exclusiva” sobre varios asuntos. Como
corolario, debemos definir este tipo de jurisdicción.
30 Yiyi Motors, Inc. v. ELA, 177 DPR 230(2009). 31 Sánchez v. Departamento de Vivienda,184 DPR 95
(2011). 32 Buxó Santiago v. Estado Libre Asociado de PuertoRico, supra,
en la pág. 5. (citando a OCS v. CODEPOLA,202 DPR 842
, 852 (2019)). 33 Beltrán Cintrón v. Estado Libre Asociado de PR,204 DPR 89
(2020).
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 19
De ordinario, los tribunales en Puerto Rico poseen
jurisdicción general y ostentan “autoridad para atender
cualquier causa de acción que presente una controversia
propia para adjudicación, a menos que no tengan jurisdicción
sobre la materia”.34 Por su parte, la jurisdicción sobre la
materia es la capacidad que tienen los tribunales para atender
y resolver una controversia sobre un aspecto legal.35 Esta
capacidad solo puede ser limitada por el Estado, quien puede
otorgar o privar a un tribunal de jurisdicción sobre la
materia mediante legislación a esos efectos.36
La doctrina de jurisdicción primaria forma parte de las
normas de autolimitación judicial reconocidas en nuestro
ordenamiento jurídico.37 El propósito de esta doctrina
consiste en determinar si la facultad inicial de adjudicar y
entender en el asunto le corresponde al foro administrativo
o al judicial.38
Cabe destacar que la jurisdicción primaria consiste en
dos vertientes: la jurisdicción primaria concurrente y
la jurisdicción primaria exclusiva. La jurisdicción primaria
concurrente tiene lugar cuando la ley permite que la
reclamación se inicie ya sea en la agencia o en el tribunal.
34 Rodríguez Rivera v. De León Otaño, 191 DPR 700(2014). 35 J.A. Echevarría Vargas, Procedimiento civil puertorriqueño, [s.l.], [Ed. del autor], 2010, pág. 25. 36 Rodríguez Rivera v. De León Otaño, supra, págs. 708–709. 37 Colón Rivera et al. v. ELA,189 DPR 1033
(2013).
38 D. Fernández Quiñones, Derecho administrativo y Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme, 3ra ed., Bogotá, Ed. Forum, 2013, pág. 562.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 20
A diferencia de esta, la jurisdicción primaria exclusiva está
presente cuando la propia ley establece que el foro
administrativo tendrá jurisdicción inicial exclusiva para
entender en la reclamación.39
En síntesis, la jurisdicción primaria exclusiva (que
es la cual nos atañe) se trata de un mandato legislativo a
través del cual se establece que el ente administrativo tendrá
jurisdicción sobre determinado tipo de asunto. Como
consecuencia de ello, de enfrentarse a esta situación, los
tribunales no contarían con autoridad para atender las
reclamaciones en primera instancia.40
Expuesto lo anterior, debemos responder la siguiente
interrogante: ¿Sobre qué asuntos en particular le confirió
jurisdicción la Ley de Condominios, supra, al DACo? Para
responder, debemos recurrir al texto íntegro de la Ley.
El Artículo 65 de la Ley de Condominios, supra,
intitulado “Impugnaciones de Acciones u Omisiones de la Junta
de Directores, Administrador Interino y Acuerdos y
Determinaciones del Consejo”, en lo pertinente, reza:41
Las acciones u omisiones de la Junta de
Directores, del Administrador Interino, del
Agente Administrador así como los acuerdos del
Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los
titulares en los siguientes supuestos:
39 Rodríguez Rivera v. De León Otaño, supra, pág. 709.
40 Báez Rodríguez et al. v. ELA, 179 DPR 231 (2010).
41 Art. 65 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 21
a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura
matriz y reglamento del condominio;
b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los
intereses de la comunidad o a un titular;
c) cuando resulten gravemente perjudiciales para
algún titular que no tenga obligación jurídica
para soportarlo y no haya sido previsible al
momento de la compra.
Los titulares que sean dueños de apartamentos en
condominios que sean dedicados exclusivamente a
uso comercial, tendrán que presentar la
impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia,
el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva.
En el caso de los titulares sean dueños de
apartamentos en condominios con al menos un
apartamento de uso residencial, la jurisdicción
será primaria y exclusiva del Departamento de
Asuntos del Consumidor, así como cualquier
reclamación presentada en contra del agente
administrador.42
Por otro lado, el Artículo 66 de la Ley de Condominios,
supra, concerniente a la presentación de acciones de
impugnación, añade que:43
El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá
una División Especial de Adjudicación de Querellas
de Condominios, para atender todo lo relacionado
a todo condominio en el que exista por lo menos
un apartamento dedicado a vivienda. El Secretario
tendrá la capacidad de nombrar el personal
necesario para la pronta atención de las querellas
presentadas por los titulares de apartamentos al
amparo de esta Ley contra el Consejo de Titulares
o el Agente Administrador, o por la Junta de
Directores al amparo de aquellas leyes especiales
aplicables. Se faculta además al Secretario para
adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios
para la adjudicación de las querellas presentadas
en el Departamento y para el fiel cumplimiento de
esta Ley. Sin perjuicio de lo anterior, o de las
acciones judiciales que puedan presentarse, toda
querella relacionada con la cubierta o los
términos y condiciones del contrato de seguros,
será referida, a la Oficina del Comisionado de
Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se
42 Negrilla suplida.
43 Art. 66 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923k.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 22
faculta al Comisionado, de ser necesario, a
adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios
para la adjudicación de las querellas que surjan
bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
De una lectura íntegra de ambos artículos concluimos
que la Ley de Condominios, supra, le confirió jurisdicción
primaria exclusiva al DACo únicamente para atender las
querellas presentadas por los titulares de condominios
residenciales en contra de la Junta de Directores, el Agente
Administrador o el Consejo de Titulares, según lo dispuesto
por la Ley.
Si bien es cierto que el DACo contaba con la
jurisdicción primaria exclusiva para atender la querella que
originó la controversia, esto no altera la facultad de los
tribunales para revisar los errores de derecho en los que
incurra una agencia en el ejercicio de esa jurisdicción
primaria exclusiva.
Atendido el planteamiento referente a la jurisdicción
primaria exclusiva, nos corresponde adentrarnos en la
deferencia que, según la LPAU, los foros judiciales le deben
otorgar a las determinaciones administrativas.
ii. Deferencia judicial a las determinaciones
administrativas
Los jueces reciben un mandato legislativo de revisar
las actuaciones administrativas, el cual deben cumplir
cabalmente. Y como hemos expresado, distinto a las agencias,
los tribunales tienen una mayor oportunidad de: “[S]ituar
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 23
estas controversias en un ámbito más amplio, donde la
consideración decisiva tiene que ser el continuado
mantenimiento de un vigoroso régimen de derecho en la
comunidad, abonado por la indispensable fe pública en los
procesos administrativos y judiciales”.44
Al tomar en consideración este mandato, resulta
imprescindible repasar los cambios que la Asamblea
Legislativa ha introducido (y removido) a la Ley que gobierna
a las agencias administrativas.
En la Ley 210-2016 (la Ley de Reforma del Derecho
Administrativo), la sección referente al alcance de la
revisión judicial disponía lo siguiente:
Las determinaciones de hechos de las decisiones
de las agencias serán sostenidas por el tribunal,
si se basan en evidencia sustancial que obre en
el expediente administrativo.
Las conclusiones de derecho merecerán deferencia
judicial, sin menoscabo de la función de revisión
judicial.
Confrontado con una solicitud de revisión judicial
el tribunal tomará en consideración los siguientes
principios:
(a) Presunción de corrección;
(b) Especialización del foro administrativo;
(c) No sustitución de criterios;
(d) Deferencia al foro administrativo; y,
(e) La decisión administrativa sólo se dejará
sin efecto ante una actuación arbitraria,
ilegal o irrazonable, o ante
determinaciones huérfanas de prueba
sustancial en la totalidad del
expediente.45
44 South Porto Rico Sugar Co. V. Junta Azucarera, 82 DPR 847 (1961).
45 Negrilla suplida. Sección 4.6 de la Ley Núm. 210-2016.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 24
Según la precitada sección, el legislador procuró que
los foros judiciales le otorgaran un amplio grado de
deferencia a las determinaciones de las agencias
administrativas. Sin embargo, tan solo un año después y por
conducto de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme
del Gobierno de Puerto Rico, Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec.
9675, la Asamblea Legislativa derogó la Ley 210-2016.
Actualmente, la sección concerniente al alcance de la
revisión judicial dispone únicamente lo siguiente:
El tribunal podrá conceder el remedio apropiado
si determina que el recurrente tiene derecho a un
remedio.
Las determinaciones de hechos de las decisiones
de las agencias serán sostenidas por el tribunal,
si se basan en evidencia sustancial que obra en
el expediente administrativo.
Las conclusiones de derecho serán revisables en
todos sus aspectos por el tribunal.46
Como podrán observar, en esta ocasión el legislador se
limitó a expresar que “las conclusiones de derecho serán
revisables en todos sus aspectos”.
Entonces, ¿Fue la intención del legislador eliminar la
deferencia a las conclusiones de derecho? Concluimos que sí.
Claramente, la Asamblea Legislativa tuvo la oportunidad de
mantener inalterada la sección anterior en lo relacionado a
la revisión judicial. No obstante, optó por permitirle a los
46 Negrilla suplida. Sección 4.5 de la Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec. 9675.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 25
tribunales la facultad de ejercer la adjudicación de
controversias, para lo que fueron creados.
Empero, esta Curia tuvo la oportunidad de discutir el
estándar y alcance de la revisión judicial de las decisiones
administrativas al amparo de la sección 4.5 de la LPAU actual
en el caso Super Asphalt v. AFI, 206 DPR 803 (2021). Allí,
reiteramos que los tribunales apelativos deben otorgar amplia
deferencia a las decisiones de las agencias administrativas.
Esto, en virtud de la experiencia y pericia que se presume
que tienen esos organismos para atender y resolver los asuntos
que le han sido delegados.47
Sin embargo, posterior a nuestra decisión en Super
Asphalt v. AFI, supra, el Tribunal Supremo de Estados Unidos
emitió su decisión en Loper Bright Enterprises v. Raimondo,
supra. Considerando que la LPAU se crea inspirada por el
Administrative Procedure Act (APA), 5 U.S.C. 551 et seq.,
resulta altamente persuasivo el razonamiento del foro federal
en este caso, por lo que abundaremos sobre ello.
iii. Loper Bright Enterprises v. Raimondo, supra.
En Loper Bright Enterprises v. Raimondo, supra, el
Tribunal Supremo de Estados Unidos resolvió que la deferencia
Chevron era contraria al mandato congresional de la APA que
deposita en los tribunales la responsabilidad de interpretar
47 Super Asphalt v. AFI, 206 DPR 803, 820 (2021).
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 26
la ley.48 Repasemos algunos de los fundamentos que guiaron el
razonamiento del foro federal.
Según el foro federal, la deferencia Chevron iba en
contra de los principios que cimentaron el Poder Judicial.
Pues, los Constituyentes estadounidenses vislumbraron que la
interpretación final de las leyes sería “the proper and
peculiar province of the courts”.49 Asimismo, en Marbury v.
Madison, 1 Cranch 137, 177 (1803), el célebre Juez Presidente
Marshall declaró que “determinar cuál es el derecho es,
categóricamente, el ámbito y el deber del poder judicial”.50
Esta deferencia impuesta por Chevron no solo iba en
contra de los principios más básicos y fundamentales de
derecho, sino que, como bien señaló el foro federal, la APA
(al igual que la LPAU) expresamente le confirió a los
tribunales la facultad de decidir “all relevant questions of
law” que surjan al revisar la gestión de una agencia.51 Sobre
48 La deferencia Chevron se refiere a una regla interpretativa para
aquellos casos en los que estuviera en controversia una interpretación
adoptada por una agencia administrativa. Consistía en dos pasos: (1) los
foros judiciales tenían la obligación de examinar si el Congreso había
provisto una respuesta a la controversia. Para ello, examinarían el
historial legislativo y harían una lectura integrada del texto de la ley;
y (2) De no ser posible atribuirle al Congreso una respuesta a la
controversia, se trataría de un asunto ambiguo y el tribunal debía
apreciar si la interpretación de la agencia era permisible. De serlo, la
deferencia Chevron imponía a los foros judiciales la obligación de brindar
deferencia y sostener la interpretación de la agencia. Esto último,
incluso cuando el tribunal pudiera pensar que existía una mejor
interpretación. Véase Chevron USA v. Natural Res. Def. Council, 467 US
837(1984). 49 The Federalist No. 78 p. 525 (J. Cooke ed. 1961). 50 In the foundational decision of Marbury v. Madison, Chief Justice Marhsall famously declared that “[i]t is emphatically the province and duty of the judicial department to say what the law is.”1 Cranch 137, 177
(1803).
51 Sección. 706 del Administrative Procedure Act (APA), 5 USC 551 et
seq.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 27
el particular, expresaron que la APA no establece ninguna
regla de deferencia que los tribunales deban aplicar a la
hora de atender esas cuestiones de derecho. Esa omisión dice
mucho, puesto que la Sección 706, sí ordena que la revisión
judicial sea deferente hacia el establecimiento de política
pública y las adjudicaciones de las agencias.52
Contrario a lo aducido por la deferencia en Chevron,
la APA incorpora lo que tradicionalmente se ha entendido como
la función judicial, en virtud de lo cual los tribunales deben
ejercer un juicio independiente al determinar el significado
de las disposiciones estatutarias.
Ahora bien, debemos enfatizar que al ejercitar dicho
criterio, los tribunales pueden apoyarse, como lo han hecho
desde el inicio, en las interpretaciones de las agencias. Son
las agencias las que tienen la responsabilidad de aplicar
ciertas leyes. Sin embargo, tales interpretaciones
“constituyen un acervo de experiencias y criterios informados
a los cuales los tribunales y los litigantes bien podrán
recurrir a modo de guía” de conformidad con la APA; y no
avalar ciegamente, como se solía hacer en el pasado.53
Según señaló el foro federal, relegar a las agencias
la función de interpretar las leyes, desafía el mandato de la
52And it [haciendo referencia a la APA] prescribes no deferential standard
for courts to employ in answering those legal questions. That omission
is telling, because Section 706 does mandate that judicial review of
agency policymaking and factfinding be deferential.
53 Loper Bright Enterprises v. Raimondo, supra (citando a Skidmore v.
Swift & Co., 323 U.S. 134).
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 28
APA de que sea el tribunal revisor quien “decida todas las
cuestiones de derecho pertinentes”.54
En respuesta al argumento del expertise de las agencias
(el que también hoy presenta el DACo), el foro federal acentuó
que los tribunales no deciden estas cuestiones a ciegas. Las
partes y los amicus curiae están empapados en el tema y los
tribunales revisores tienen el beneficio de sus perspectivas.
En un caso administrativo en particular, el tribunal
realizará su tarea con un “body of experience and informed
judgment” de la agencia, entre otra información, a su
disposición.55
En conclusión, tal y como resolvió el máximo foro
federal, los tribunales deben ejercer un juicio independiente
al decidir si una agencia ha actuado dentro del marco de sus
facultades estatutarias. Pero principalmente, contrario a la
práctica de las pasadas décadas, los tribunales no tienen que
darle deferencia a la interpretación de derecho que haga una
agencia simplemente porque la ley es ambigua.56
III
De primera instancia la controversia que hoy nos ocupa
aparenta ser sobre el carácter del Agente Administrador de un
condominio. Entiéndase, si este es un mandatario o un
54 Traducción nuestra. 5 USC sec. 706. 55 Loper Bright Enterprises v. Raimondo, supra, (citando aSkidmore, supra,
pág. 140).
56 Loper Bright Enterprises v. Raimondo, supra, a la pág. 35.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 29
contratista. Sin embargo, según adelantamos, en Colón Ortiz
v. Asoc. Cond. B.T. I., supra, este Tribunal resolvió que el
Agente Administrador es un mandatario del Consejo de
Titulares y la Junta de Directores. De esta forma, está
meridianamente claro el carácter del administrador.
No obstante lo anterior, en el caso de autos, en un
patente abuso de discreción, el DACo se tomó la libertad de
obviar la jurisprudencia de este Tribunal y, escudados por un
supuesto “expertise”, optó por determinar que el Agente
Administrador debe ser considerado como contratista.
En oposición a esta actuación del DACo, los recurridos
sostienen por su parte que “el DACo pretende imponer su
criterio y para ello, como carece de facultad legislativa,
invita a este Honorable Tribunal a claudicar a su poder
delegado por la Constitución de Puerto Rico”.57 Les asiste la
razón.
En aras de resaltar el problema que representa esta
concepción errada de deferencia para nuestro ordenamiento
jurídico, resumiré los errores que le imputa el DACo al
Tribunal de Apelaciones: (1) obviar la alegada jurisdicción
primaria exclusiva que ostenta la agencia para interpretar la
contratación del Agente Administrador cuando este es parte de
la comunidad de titulares del condominio; (2) la deferencia
que le debe el foro judicial al “expertise” del DACo bajo la
Ley de Condominios; y (3) la intención legislativa de
57 Alegato en oposición del DACo. Pág. 13.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 30
establecer protecciones para evitar conflictos de interés
cuando el Agente Administrador es simultáneamente un titular
del condominio.
Primero, en la sección referente a la normativa
aplicable se expusieron los artículos de la Ley de
Condominios, supra, que abundan sobre la “jurisdicción
primaria exclusiva” del DACo. Así, concluimos que, esa
jurisdicción primaria exclusiva (que no está aquí en
controversia) se limita al trámite de adjudicación de
querellas. No obstante, hacemos hincapié en que la agencia no
puede utilizar esa prerrogativa como una carta blanca para
actuar contrario a derecho. Y muchos menos para aducir que
está exenta de la facultad revisora de los tribunales.
En cuanto al segundo señalamiento de error, el DACo
trae a colación la deferencia que le debe el foro judicial a
su alegado peritaje. Sin embargo, de una lectura sosegada de
la Ley de Condominios, supra, es evidente que los artículos
que hacen referencia a los servicios de un contratista
excluyen a la figura del Agente Administrador.
Por último, el DACo señaló la intención legislativa de
establecer protecciones para evitar conflictos de interés
cuando el Agente Administrador es simultáneamente un titular
del condominio. La agencia utilizó las palabras de la
Exposición de Motivos de la Ley de Condominios, supra, para
justificar la solicitud de cotizaciones adicionales en la
contratación del administrador. Sin embargo, según expusimos
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 31
en el acápite II, las protecciones que añade la Ley de
Condominios, supra, para evitar “posibles conflictos de
interés” son que, el Agente Administrador que a su vez es
titular, no puede contar con tres tipos de deudas: 1) cuotas
de mantenimiento; 2) derramas; y 3) primas de pólizas matrices
del condominio. En fin, erró el DACo al concluir que la
intención legislativa fue solicitar cotizaciones adicionales.
Pues, como mencionamos, esa protección es dirigida
exclusivamente para la contratación de servicios
profesionales.
Atendidos los planteamientos del DACo, nos resta
abundar sobre la deferencia que, según la LPAU, supra, los
foros judiciales le deben a las agencias administrativas.
En la Parte II expusimos que la sección 4.5 de la LPAU,
supra, dispone que las determinaciones de hechos de las
decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal,
si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente
administrativo. Sin embargo, en cuanto a las conclusiones de
derecho, la misma Ley se limita a rezar que: “serán revisables
en todos sus aspectos por el tribunal”.
Ahora bien, este Tribunal ha expresado en reiteradas
ocasiones que las conclusiones e interpretaciones de las
agencias merecen gran consideración y respeto y que su
revisión judicial se limita a determinar si estas actuaron
arbitraria o ilegalmente.58 No obstante, esta consideración
58 Véase Fuertes y otros v. ARPe, 134 DPR 947 (1993).
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 32
por parte de los tribunales no equivale a una renuncia de
nuestra función revisora. Así, pues, no podemos avalar la
postura del DACo al pretender que los jueces “abdiquen su
función judicial y se conviertan en autómatas obligados a
respetar ciegamente sus determinaciones”.59
Esta disyuntiva respecto a la función revisora de los
tribunales no es propia únicamente de nuestro ordenamiento
jurídico. Como discutimos anteriormente, el Tribunal Supremo
federal se enfrentó a la misma situación en
Loper Bright Enterprises v. Raimondo, supra. Allí,
fundamentándose en los principios rectores del quehacer
judicial, pautó el fin de la deferencia absoluta a las
apreciaciones de derecho arribadas por las agencias
administrativas.
Hoy hacemos eco a las palabras del foro federal y
concluimos que la interpretación de la ley es una tarea que
corresponde inherentemente a los tribunales. Así, enfatizamos
la necesidad de que los foros judiciales, en el ejercicio de
su función revisora, actúen con el rigor que prescribe la
LPAU, supra. Como corolario, al enfrentarse a un recurso de
revisión judicial proveniente de una agencia administrativa,
será el deber de los tribunales revisar las conclusiones de
derecho en todos sus aspectos. No guiados por la deferencia
automática a la que alude el DACo, sino que por los mecanismos
interpretativos propios del Poder Judicial.
59Hilton Hotels International, Inc. v. Junta de Salario Mínimo, 74 DPR
670 (1953).
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 33
IV
Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia
emitida por el Tribunal de Apelaciones. Así, reiteramos que
el Agente Administrador de un condominio es un mandatario del
Consejo de Titulares y de la Junta de Directores.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo
Juez Asociado
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rolando Vázquez y/o
Héctor L. Torres
Recurridos
v.
Consejo de Titulares y
Junta de Directores del
Condominio Los Corales,
Raymond Torres Negrón,
Agente Administrador
Recurridos
Departamento de Asuntos del CC-2024-331
Consumidor
cons. con Certiorari
Peticionario
__________________________ CC-2024-335
Rolando Vázquez y/o
Héctor L. Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y
Junta de Directores del
Condominio Los Corales,
Raymond Torres Negrón,
Agente Administrador
Recurridos
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2025.
Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que
antecede la cual se hace formar parte íntegra de la presente,
se confirma la Sentencia emitida por el Tribunal de
Apelaciones. Así, reiteramos que el Agente Administrador de
un condominio es un mandatario del Consejo de Titulares y de
la Junta de Directores.
CC-2024-331 cons. con CC-2024-335 2
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el
Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Presidenta Oronoz
Rodríguez emitió las expresiones siguientes:
Estoy de acuerdo con el resultado al que
llega una mayoría respecto a que la figura del
Agente Administrador de un condominio es un
mandatario y las salvaguardas que provee el
ordenamiento para su selección. Por otro lado,
entiendo que era innecesario recurrir a Loper
Bright Enterprises v. Raimondo, 603 U.S. 369
(2024) para reiterar una norma que ya está
establecida en nuestro ordenamiento. Como bien
resalta la Opinión mayoritaria, la Sección 4.5 de
la Ley 38-2017, según enmendada, conocida como la
Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme,
31 LPRA 9675, establece que las conclusiones de
derecho de las agencias administrativas serán
revisables en todos sus aspectos por el tribunal.
Asimismo, en múltiples ocasiones hemos expresado
que la deferencia administrativa no se extiende
automáticamente a las conclusiones de derecho.
Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., 2024
TSPR 70,214 DPR ____
(2024); ECP Incorporated v.
OCS, 205 DPR 268, 281-282 (2020). Ante esta
realidad jurídica, no tenemos más que recurrir a
nuestros pronunciamientos previos en cuanto a este
particular para disponer de la controversia. Así,
considero innecesario acudir a la jurisprudencia
federal en esta materia cuando nuestro
ordenamiento provee herramientas para la
resolución de la controversia ante nuestra
consideración. Este curso de acción minusvalora
nuestra casuística y, así, pareciera relegarla a
un segundo plano ante una jurisprudencia federal
que, en este caso, es de carácter meramente
persuasivo.
El Juez Asociado señor Estrella Martínez emitió una
Opinión de Conformidad a la cual se unió la Jueza Presidenta
Oronoz Rodríguez. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco
concurrió con el resultado sin opinión escrita. El Juez
Asociado señor Colón Pérez emitió una Opinión Disidente.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez
Secretario del Tribunal Supremo
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rolando Vázquez y/o Héctor L.
Torres
Recurridos
CC-2024-0331
v. cons. con Certiorari
Consejo de Titulares y Junta CC-2024-0335
de Directores del Condominio
Los Corales, Raymond Torres
Negrón, Agente Administrador
Recurridos
Departamento de Asuntos del
Consumidor
Peticionario
____________________________
Rolando Vázquez y/o Héctor L.
Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y Junta
de Directores del Condominio
Los Corales, Raymond Torres
Negrón, Agente Administrador
Recurridos
Opinión de Conformidad emitida por el Juez Asociado Señor
ESTRELLA MARTÍNEZ, a la cual se une la Jueza Presidenta
ORONOZ RODRÍGUEZ.
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2025.
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 2
Estoy conforme con reafirmar la norma que se pautó en
Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, 185 DPR 946 (2012),
respecto a la figura del Agente Administrador de un
condominio. De igual forma, consecuentemente, he respaldado
que se establezcan límites a la deferencia que los tribunales
conceden a las determinaciones administrativas, con el fin
de no restringir indebidamente la revisión judicial
responsable, en particular cuando la deferencia excesiva
puede conllevar a validar interpretaciones administrativas
arbitrarias, irrazonables o contrarias a derecho. Hoy
cumplimos tal cometido, lo cual es necesario porque persiste
una práctica, en ciertos sectores, a no tomar en cuenta las
excepciones importantes que hemos pautado a la norma de
deferencia, pues esta nunca ha sido absoluta.
En ese sentido, estimo que la Opinión Mayoritaria
contribuirá a desterrar la idea, presente en algunos
sectores de la comunidad jurídica, de que la deferencia
judicial equivale a una especie de inmunidad para toda
actuación administrativa. Por la importancia de esta
controversia, considero meritorio expresarme y abundar sobre
esos extremos.
I.
La Opinión Mayoritaria expone la norma general que
reiteramos en Super Asphalt v. AFI y otro, 206 DPR 803(2021), sobre la deferencia judicial hacia las determinaciones administrativas. No podemos obviar las excepciones importantes que también se han impuesto a dicha CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 3 deferencia. En consecuencia, resulta imperativo recordar que continuamente hemos expresado que esa norma no es absoluta, “por lo cual este Tribunal ha sido enfático en que no podemos imprimirle un sello de corrección, so pretexto de deferencia a las determinaciones o interpretaciones administrativas irrazonables, ilegales o contrarias a derecho.” Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde,202 DPR 117
, 127 (2019); Rolón Martínez v. Supte. Policía,201 DPR 26
, 35-37 (2018); Mun. de San Juan v. CRIM,178 DPR 163
, 175-176 (2010); Perfect Cleaning v. Cardiovascular,172 DPR 13
, 147-149 (2007); Misión Ind. P.R. v. J.P.,146 DPR 64, 130
(1998). De
hecho, estos límites a la deferencia judicial fueron
reafirmados tan recientemente como en Super Asphalt v. AFI
y otro, supra.
Nótese que esos contornos los aplicamos tanto bajo el
esquema de la Sección 4.6 de la Ley Núm. 170 de 12 de agosto
de 1988, conocida como la Ley de Procedimiento
Administrativo del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 3
LPRA secc. 2175 (derogada) (Ley Núm. 170-1988), así como
bajo el texto claro e inequívoco de la Sección 4.5 de la Ley
Núm. 38-2017, conocida como la Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, 3 LPRA
secc. 9675 (LPAU), el cual establece que las conclusiones de
derecho serán revisables en todos sus aspectos por los
tribunales. Ante el claro mandato legislativo y el firme
marco jurisprudencial elaborado por este Tribunal, que
limita la deferencia judicial en los casos de
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 4
interpretaciones administrativas irrazonables, ilegales o
contrarias a derecho, es innecesario recurrir a
jurisprudencia federal para sustentar tal principio o
incluso impartir una relevancia desproporcional al caso de
Loper Bright Enterprises v. Raimondo, 144 S.Ct. 2244,219 L.Ed.2d 832
(2024).1 Entiéndase, en Puerto Rico nunca ha
estado cuestionada de jure la facultad y el deber de los
tribunales de revisar a cabalidad las determinaciones
administrativas.
Ahora bien, reconozco que el caso de Loper Bright
Enterprises v. Raimondo, supra, aunque a mi juicio no
constituye un fundamento vinculante para el dictamen al que
arribamos hoy, sirve como una herramienta analógica que
abona a la necesidad de velar que, en la práctica, los
tribunales no incurramos en una deferencia excesiva y
desproporcional en áreas en las que las agencias no poseen
un conocimiento especializado. En efecto, el caso ante nos
es un ejemplo del tipo de controversia en el que no puede
adoptarse una postura de deferencia autómata y a ciegas hacia
una determinación adoptada por una agencia administrativa.
Lo anterior, debido a que la agencia se apartó de la
1Paraun análisis de las posibles repercusiones de esa
jurisprudencia, véase William Vazquez Irizarry, ¿Qué decidió
el Supremo federal sobre la doctrina de Chevron y qué
significa para Puerto Rico?,
https://aldia.microjuris.com/2024/07/01/que-decidio-el-
supremo-federal-sobre-la-doctrina-de-chevron-y-que-
significa-para-puerto-
rico/#:~:text=Doctrina%20Chevron%3A%20Anticipan%20importan
te%20decisión,que%20la%20interpretación%20sea%20razonable
(última vista, 19 de mayo de 2025).
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 5
jurisprudencia interpretativa y concluyó erróneamente que
las disposiciones de la Ley de Condominios de Puerto Rico,
31 LPRA sec. 1921 et seq., aplicables a la contratación de
un Agente Administrador de un condominio, correspondían a
las de un contratista. Como vemos, dicha conclusión es
contraria a lo establecido en Colón Ortiz v. Asoc. Cond.
B.T. I, supra, donde este Tribunal determinó que el Agente
Administrador de un condominio es un mandatario del Consejo
de Titulares y la Junta de Directores, y no un contratista.
Así pues, considero que, en esta controversia, para
reiterar lo ya pautado sobre las determinaciones de las
agencias administrativas, debemos acudir a nuestra propia
realidad del Derecho Administrativo puertorriqueño para
sustentar y precisar los contornos de una deferencia
judicial responsable. Veamos.
II.
En el pasado, he advertido que
[e]n Puerto Rico, la deferencia judicial está
sustentada mayormente en la doctrina de
separación de poderes. Es decir, en el
entendido de que la Rama Judicial no debe
inmiscuirse en asuntos de política pública que
le fueron delegados exclusivamente a las otras
dos Ramas de Gobierno. A pesar de esto, los
tribunales todavía resguardan la potestad de
revisar la razonabilidad de las
determinaciones de las agencias. Es decir, se
parte de la premisa de un tribunal proactivo,
no pasivo, ante las determinaciones de las
agencias. (Negrillas suplidas). L. Estrella
Martínez, Acceso a la justicia: Derecho humano
fundamental, 1ra ed., San Juan, Eds. SITUM,
2017, pág. 223.
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 6
Resulta adecuado recordar que la tendencia legislativa
ha sido reconocer la facultad del Poder Judicial para revisar
las conclusiones de derecho de las determinaciones
administrativas en todos sus aspectos. Incluso, fue por un
período corto de tiempo que la Asamblea Legislativa utilizó
un lenguaje menos amplio. Véase la Sección 4.6 de la derogada
Ley Núm. 170-1988, supra, según enmendada por la Ley Núm.
2010-2016.2 Aun así, en el poco tiempo de vigencia de la Ley
Núm. 210-2016, la Asamblea Legislativa expresamente plasmó
2LaLey Núm. 2010-2016, conocida como la Ley de Reforma
del Derecho Administrativo, introdujo enmiendas sustanciales
a la legislación vigente en ese momento, que regulaba los
procedimientos en las agencias administrativas, es decir,
la Ley Núm. 170-1988, Ley de Procedimiento Administrativo
del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Como consecuencia,
se enmendó la Sección 4.6 de esta última ley, estableciendo
lo siguiente en cuanto a las conclusiones de derecho de las
determinaciones administrativas:
Sección 4.6. — Alcance de la Revisión Judicial.
[…]
Las conclusiones de derecho merecerán deferencia
judicial, sin menoscabo de la función de revisión
judicial.
Confrontado con una solicitud de revisión judicial el
tribunal tomará en consideración los siguientes
principios:
(a)presunción de corrección;
(b) especialización del foro administrativo;
(c) no sustitución de criterios;
(d) deferencia al foro administrativo; y,
(e) la decisión administrativa sólo se deja sin efecto
ante una actuación arbitraria, ilegal o irrazonable, o
ante determinaciones huérfanas de prueba sustancial en
la totalidad del expediente.
Sin embargo, tan solo un año después, la Asamblea
Legislativa aprobó la ley que regula actualmente los
procedimientos administrativos, a saber la LPAU, supra,
derogando así la Ley Núm. 2010-2016 y la Ley Núm. 170-1988.
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 7
su intención de no menoscabar la función de revisión del
Poder Judicial. No podía ser de otra forma para mantener la
adecuada armonía en la interacción de la separación de
poderes.
Sin embargo, coincido con el planteamiento del Profesor
Luis E. Rodríguez Rivera, en el sentido de que, en la
práctica, la deferencia se ha expandido hasta tal punto que
se ha convertido en el escudo para la Rama Ejecutiva en vez
de la espada para la Rama Judicial. Véase, Luis E. Rodríguez
Rivera, Revisión judicial y el Derecho Administrativo:
Análisis crítico de la norma de deferencia judicial y
comentarios sobre su aplicación en el Derecho Ambiental, 69
Rev. Jur. UPR 1153 (2000). Ello, en parte, porque no es lo
mismo evaluar la razonabilidad de una acción administrativa
a la luz del propósito legislativo que evaluar si la acción
es razonable a base de la evidencia sustancial que obra en
el expediente.
Según el Profesor Rodríguez Rivera, se le ha otorgado
demasiada deferencia a aquellas interpretaciones de derecho
que se consideran razonables a la luz de las pautas
establecidas por la Asamblea Legislativa. Todo esto, bajo el
razonamiento de que las agencias poseen un conocimiento
especializado. Íd., pág. 1158. Reconozco que los tribunales
apelativos otorgamos deferencia judicial a las
determinaciones administrativas con el propósito de
garantizar la autenticidad de ese conocimiento especializado
y la experiencia que suelen poseer las agencias. Sin embargo,
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 8
no siempre las agencias administrativas cuentan con dicho
conocimiento especializado ni con la experiencia suficiente.
Entre los fundamentos que sustentan esta realidad,
discutidos por el Profesor Rodríguez Rivera, se destacan: la
creación de nuevas agencias o su reestructuración, la falta
de peritaje real de quienes toman la determinación
administrativa y la crisis presupuestaria. Íd., págs. 1160-
1161.
Por su parte, la Profesora Érika Fontánez Torres
considera que esta deferencia responde al discutido y muy
criticado principio del paradigma tradicional, donde el
experto es considerado hacedor de política pública. Según
este enfoque, se considera que la agencia maneja los asuntos
con neutralidad y desde una perspectiva puramente
científica. Ciertamente, aun bajo esta visión, se ha
reconocido que la ciudadanía representa una fuente
epistemológica importante. En ese sentido, la Profesora
Fontánez Torres cuestiona el que se haya optado por anclarse
“en la doctrina de deferencia en su sentido más amplio, dando
al traste con las aportaciones de la ciudadanía en los
procesos administrativos”. Érika Fontánez Torres, El derecho
a participar: Normas, estudios de caso y notas para una
concreción, 68 Rev. Col. Abog. PR 658-659 (2007).
En virtud de lo anterior, la Opinión de este Tribunal
ciertamente abonará a atender esas preocupaciones y, no
menos importante, a propiciar que en la práctica los
tribunales no utilicen la deferencia judicial a las
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 9
decisiones administrativas como un escudo para evitar
escudriñar si las conclusiones de derecho de una agencia
administrativa son correctas. A modo de ejemplo, permitirá
que la esfera de revisión judicial se fortalezca y podamos
adentrarnos en la proporcionalidad de las multas o sanciones
irrazonables que, en ocasiones, imponen las agencias
administrativas. De esa manera, desalentamos a que se abran
las puertas al automatismo que conlleva la escala más rígida
y restrictiva de la deferencia judicial, según propuse en la
Opinión disidente emitida en OCS v. Triple-S, 191 DPR 536
(2014) (Sentencia).
De acuerdo con lo anterior, en el contexto de las
penalidades administrativas, “a los tribunales [les] compete
evaluar la proporcionalidad entre penalidad y falta, así
como la determinación de si la sanción es demasiado fuerte
o excesiva en relación con la conducta imputada”. Íd., pág.
557 (Op. disidente del Juez Asociado señor Estrella
Martínez). Por tanto, el principio de proporcionalidad evita
que la deferencia excesiva ante las decisiones
administrativas en el ámbito de la imposición de penalidades
sea un obstáculo para la revisión judicial cuando estas
penalidades sean arbitrarias, caprichosas, irrazonables y
desproporcionadas a la conducta sancionada.
Reitero mi conformidad con la directriz inequívoca de
que los foros judiciales actúen con el rigor que amerita la
revisión de una determinación administrativa, ejerciendo el
deber de asegurar que las conclusiones de derecho sean
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 10
correctas en todos sus aspectos. De este modo, erradicamos
la errónea noción que permea en algunas instancias
judiciales y en algunos foros administrativos de que la
deferencia judicial es sinónimo de una presunción de
corrección difícilmente rebatible. En efecto, lo reafirmado
hoy entierra la “doctrina genérica y vaga que sugiere
precisamente tener confianza a ciegas en las agencias.”3
Al igual que advierte el Profesor William Vázquez
Irizarry, tampoco se trata de presumir que toda decisión
administrativa debe ser revocada, sino de procurar el justo
balance de que quien impugne una determinación de una agencia
se encuentre en la misma posición que cualquier apelante que
cuestione ante los foros apelativos una decisión del foro de
primera instancia.4
Finalmente, esta Opinión es cónsona con el llamado que
realicé durante el Tercer Congreso de Derecho
Administrativo, en el cual planteé la necesidad de adoptar
y desarrollar una serie de principios de acceso a la justicia
para combatir las barreras en el Derecho Administrativo, a
saber:
(1) la participación ciudadana informada y
constructiva; (2) la transparencia y la
educación; (3) la simplificación de las leyes
y procedimientos; (4) acceso a una revisión
judicial efectiva; (5) delinear los contornos
de una deferencia administrativa
contextualizada; (6) promover la agilidad
procesal sin atropellar las garantías
3Véase, W. Vázquez Irizarry, supra, nota al calce 1.
4Íd.
CC-2024-0331 cons. con CC-2024-0335 11
individuales y colectivas en el camino; (7)
utilizar los métodos alternos como solución
antes que la litigación, y (8) asumir un rol
más activo, por parte de los operadores y
operadoras del Derecho. Estos principios
requieren una reformulación de conceptos
jurídicos, tal como conocemos algunos de ellos
hoy, para darle un nuevo contenido. (Negrillas
suplida). Luis F. Estrella Martínez,
Principios de Acceso a la justicia para
combatir las barreras en el Derecho
Administrativo, 86 Rev. Jur. UPR 849 (2017).
Ciertamente, con la Opinión de este Tribunal hemos
reafirmado acertadamente los contornos de la deferencia
judicial a las decisiones administrativas para promover un
acceso a una revisión efectiva y fomentar que los operadores
y las operadoras del Derecho ejerzamos un rol más activo.
Ante ese cuadro, estoy conforme. Resta ser consecuente y
velar que, en la práctica, y caso a caso, se cumpla con lo
aquí reafirmado.
Luis F. Estrella Martínez
Juez Asociado
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rolando Vázquez y/o Héctor L.
Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y Junta
de Directores del Condominio CC-2024-331
Los Corales, Raymond Torres Certiorari
Negrón, Agente Administrador cons. con
CC-2024-335
Recurridos
Departamento de Asuntos del
Consumidor
Peticionarios
_____________________________
Rolando Vázquez y/o Héctor L.
Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y Junta
de Directores del Condominio
Los Corales, Raymond Torres
Negrón, Agente Administrador
Recurridos
Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado SEÑOR COLÓN
PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2025.
Los hechos que dan margen al presente litigio se recogen
con particular precisión en la Opinión que hoy emite este
Tribunal, razón por la cual hemos decidido adoptar los mismos
por referencia. En esencia, y a la luz de éstos, en esta
ocasión, estábamos llamadas y llamados a determinar,
únicamente, si el Consejo de Titulares de un condominio,
sujeto al régimen de propiedad horizontal, podía contratar
CC-2024-331 Cons. con CC-2024-335 2
como Agente Administrador a un titular del mismo condominio
sin antes evaluar, como mínimo, tres (3) cotizaciones de
servicios profesionales para la referida posición. A nuestro
juicio, -- y contrario a lo resuelto por una mayoría de mis
compañeras y compañeros de estrado --, correspondía responder
dicha interrogante en la negativa.1
Para arribar a la anterior conclusión, -- lejos de
adentrarnos en un análisis del esquema de derecho
administrativo vigente en nuestra jurisdicción --, bastaba con
examinar lo dispuesto en el Art. 58 de la Ley Núm. 129 de 16
de agosto de 2020, también conocida como la Ley de Condominios
de Puerto Rico, infra (en adelante, “Ley Núm. 129-2020”). Ello
pues, la referida disposición legal, en un lenguaje diáfano,
dispone lo siguiente:
Sólo se podrán contratar servicios
profesionales ofrecidos por personas que sean
titulares del condominio, miembros de la Junta de
Directores, o personas relacionadas hasta el segundo
grado por consanguinidad con los miembros de la
Junta, con titulares del condominio, o con el Agente
Administrador, si durante el periodo de evaluación
previo a la contratación se solicitaron y evaluaron
al menos tres (3) cotizaciones para el mismo
servicio. (Énfasis suplido). Ley Núm. 129-2020, 31
LPRA sec. 1923c.
Como se puede apreciar, la normativa a la que hemos hecho
referencia, -- la cual, como hemos mencionado, por sí sola,
era suficiente para disponer correctamente de los asuntos que
hoy nos ocupan --, es en extremo clara. En aquellas instancias
1 Como cuestión de hecho, la agencia administrativa con el conocimiento
experto en estos asuntos, -- entiéndase, el Departamento de Asuntos del
Consumidor --, así también lo sentenció en cierta Resolución emitida el 31
de enero de 2024 relacionada con el caso de marras.
CC-2024-331 Cons. con CC-2024-335 3
en que se pretenda contratar servicios profesionales por parte
de personas que son titulares de determinado condominio será
necesario que, previo a su contratación, se hayan solicitado
y evaluado, al menos, tres (3) cotizaciones para el servicio
que se ofrece, reza la misma.
Y ese requisito de ley, -- es decir, el exigir al menos
tres (3) cotizaciones cuando se vaya a contratar un servicio
profesional que ofrece un titular --, es uno que no opera en
el vacío. El mismo tiene un fin ulterior, a saber: proteger a
los condominios de prácticas desleales llevadas a cabo por
proveedores de servicios que son, a su vez, titulares.
En específico, el Art. 58 de la Ley Núm. 129-2020, supra,
pretende evitar escenarios de conflicto de interés en la
contratación servicios profesionales mediante paga. M. Godreau
y M. Hernández Gutiérrez, El condominio: el régimen de
propiedad horizontal en Puerto Rico, 3ra ed., San Juan,
Ediciones SITUM, 2023, pág. 327. Además, busca asegurar que el
Consejo de Titulares pueda elegir la propuesta de servicio que
responda mejor a sus propios intereses, Íd., pág. 328,
garantizando así, la pureza y la transparencia de las tareas
que éste último realiza.
Tales intereses, de tan singular valor para todo aquel o
toda aquella que resida en una propiedad sujeta al régimen de
propiedad horizontal, eran unos que este Tribunal estaba
llamado a custodiar. Lamentablemente, -- y basado, a nuestro
juicio, en una errónea interpretación de lo resuelto por este
CC-2024-331 Cons. con CC-2024-335 4
Alto Foro en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., 185 DPR 946
(2012) --, una mayoría de esta Curia no lo entendió así.
Y es que, si bien es cierto que en Cólon Ortiz v. Asoc.
Cond. B.T.I., supra,2 este Tribunal determinó que, una vez
contratado, el Agente Administrador es un mandatario del
Consejo de Titulares, lo que lo excluye de ser catalogado como
un servicio profesional (o contratista independiente),
igualmente cierto lo es que, tal conclusión no se debió
adoptar, de manera automática, y sin mayor análisis, para fines
de disponer de los asuntos ante nuestra consideración. Esto
así, puesto que, de un examen, detenido y cuidadoso, de lo
resuelto por esta Curia en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I.,
supra, claramente se desprende que, para que entre un Consejo
de Titulares y un Agente Administrador nazca la relación
jurídica de mandante y mandatario,3 es necesario que previo a
ello, se dé la contratación de determinado servicio
2 En particular, dicho caso se resolvió en el contexto de dos controversias
de indole laboral en las cuales los Agentes Administradores de determinados
condominios habían reclamado ser beneficiarios del pago de ciertas
compensaciones laborales luego de que fuesen despedidos. A tales efectos,
el Tribunal se dio la tarea de analizar la relación jurídica entre el
Consejo de Titulares y el Agente Administrador de un condominio sujeto al
régimen de propiedad horizontal. Luego de estudiar la normativa aplicable,
esta Curia concluyó que los administradores en funciones son mandatarios
del Consejo de Titulares, por lo que, al ser removidos de sus puestos, no
tienen derecho a ninguna “indemnización más allá del rembolso que le
corresponde, como mandatario, por los gastos incurridos.” Cólon Ortiz v.
Asoc. Cond. B.T.I., 185 DPR 946, 975 (2012). 3 En lo pertinente, el mandato se define como el contrato en donde “el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés del mandante”. Art. 1401 del Código Civil, 31 LPRA sec. 10361. Cabe señalar, que este tipo de contrato se caracteriza por sustentarse en una relación de confianza y fiducia entre las partes. Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra, pág. 980; Mccormick v. González Martínez y otros,49 DPR 473, 479
(1936).
CC-2024-331 Cons. con CC-2024-335 5
profesional.4 En lo que respecta a los asuntos que hoy nos
ocupan, en esa etapa todavía no nos encontramos.
En ese sentido, quien, en la etapa previa a la
contratación, se ofrezca a administrar un condominio sujeto al
régimen de propiedad horizontal, lo que está ofreciendo al
Consejo de Titulares es un servicio profesional, como
cualquier otro, que, -- conforme lo establece el Art. 58 de la
Ley Núm. 129-2020, supra --, requiere cumplir con el requisito
de solicitar y evaluar, al menos, tres (3) cotizaciones previo
a su contratación. Así podía contemplarlo la Asamblea
Legislativa y, en efecto, de manera clara y libre de
ambigüedad, lo contempló.
En fin, como principio cardinal de hermenéutica, el
Artículo 19 del Código Civil,31 LPRA sec. 5341, establece que
4 En Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra, este Tribunal expresó lo
siguiente al disponer del asunto ante su consideración:
De lo anterior podemos concluir, primeramente, que la relación
entre la persona escogida y la comunidad de residentes es
pertinente a la caracterización de la relación contractual
entre el administrador y el condominio. Si la persona
contratada es un tercero ajeno a la comunidad, ya sea una
compañía dedicada a ofrecer servicios de administración o una
persona natural que se dedica a ofrecer dichos servicios a más
de un condominio, estaremos ante un mandatario y la relación
será gobernada por la figura del contrato de mandato o, si las
partes así lo han convenido, por un contrato mixto. Igual
conclusión se requiere en el supuesto del tercero que dedica
su tiempo exclusivamente a la administración de un condominio.
En vista de lo anterior, resolvemos que cuando se trate de un
"agente administrador" en el régimen de propiedad horizontal,
éste será considerado un mandatario sujeto a las disposiciones
pertinentes del Código Civil, según atemperadas por la Ley de
Condominios. Íd., pág. 967. (Énfasis nuestro).
Dicho ello, es menester señalar que, en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I.,
supra, el Tribunal no aplicó tal norma de manera automática a las
controversias que tenía ante sí. Por el contrario, se hizo un análisis
caso a caso de las funciones y prerrogativas particulares que tenía cada
Agente Administrador contratado antes de ser despedido, previo a determinar
la relación que existía entre éstos y el respectivo Consejo de Titulares.
Íd., págs. 980-981.
CC-2024-331 Cons. con CC-2024-335 6
“[c]uando la ley es clara y libre de toda ambigüedad, su texto
no debe menospreciarse bajo el pretexto de cumplir su
espíritu”.5 Véase además, Comisionado de Seguros de Puerto Rico
v. Point Guard Insurance Company, Inc., 205 DPR 1005, 1028 (2020). Cónsono con ello, “el primer paso al interpretar una ley es remitirnos al propio texto de ésta, ya que cuando el legislador se ha expresado en un lenguaje claro e inequívoco, [como claramente lo hizo en la ley aquí bajo estudio], dicho texto es la expresión por excelencia de la intención legislativa”. Comisionado de Seguros de Puerto Rico v. Point Guard, supra, págs. 1028-1029; Rosa Molina v. ELA,195 DPR 581, 589
(2016); Cordero et al. v. A.R.Pe et al.,187 DPR 445
, 456 (2012). Es decir, “no era necesario, [como hoy lo hace una mayoría de este Tribunal en la causa de epígrafe, al elucubrar en las entrañas del derecho administrativo estatal y federal], indagar más allá de la ley para cumplir con su propósito legislativo”. Comisionado de Seguros v. Point Guard, supra, pág. 1029; San Gerónimo Caribe Project v. Registradora,189 DPR 849
, 866 (2013); Cordero et al. v. A.R.Pe et al., supra,
pág. 456.
5 En esa dirección, el Prof. Jorge Farinacci Fernós nos explica que antes
de aplicar tal regla de hermenéutica, debemos cercióranos, utilizando otros
cánones de interpretación, que la letra de la ley, en efecto, es clara. J.
M. Farinacci Fernós, Hermenéutica puertorriqueña: Cánones de
interpretación jurídica, San Juan, Editorial, InterJuris, 2019, pág. 73.
De ser ese el caso, -- como lo es aquí --, el texto mismo revelará su
contenido comunicativo y tal lenguaje tendrá primacía en la tarea
interpretativa. Íd. En esos escenarios, “la claridad textual evita […] que
utilicemos otras herramientas interpretativas para variar el contenido
comunicativo del texto.” Íd., pág. 72.
CC-2024-331 Cons. con CC-2024-335 7
Por ello, respetuosamente disentimos.
Ángel Colón Pérez
Juez Asociado
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